昆明昔日的烂尾楼终于交房，业主1.7万多买入是赚是亏？
这个项目的交房，可谓是昆明楼市历史上最漫长的交付了。
谁能想到，买房交钱14年后才等来交房？
2009年下马村城改项目沸城启动开发，2022年8月31日，时隔14年，终于迎来第一批次房源交付（回迁房为主，1800多套）。
10月31日，又交付了第二批（合作/团购业主为主，2500多套）。
11月底，龙腾世家的商品房也有多个地块迎来交付，为a3/a4两个地块，共计6栋住宅。
应龙腾世家a4地块业主w先生邀请，我们于12月初来到了该项目的交付现场。
（龙腾世家楼栋，但非a4地块楼栋）
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注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表w先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况，公区部分仅代表a4地块情况。
不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况；图片为研究员现场手机拍摄，无调色，无滤镜，仅供参考。
w先生在碧桂园接手之后于2021年购入，他坦言，考虑龙腾世家的原因非常简单，主要是考虑在二环内买入一套配套较好学校的项目。
开发商承诺的莲华小学后期也确实落地了，这让他内心踏实不少。
2021年9月份，由碧桂园·龙腾世家代建的莲华小学新校区正式开学，根据招生政策“A3、A4地块符合条件的业主子女可优先入学莲华小学本部”。
这也是项目最大的亮点。
那么该项目本身交付情况如何呢，具体来看优缺点。
优点：
1、按时交房；
2、配套提前兑现，配套小学去年已开学；
3、厨卫精装配置超出开发商以往水平。
缺点：
1、进出有门禁/道闸，但无正式小区大门；
2、小区有围栏，但临街商铺也被围栏封闭在内；
3、楼栋走廊内消防/喷淋管道外露，没有隐藏式设计；
4、进出小区有一定明显坡度（没有缓冲），不利于轮椅/儿童椅进出；
5、园区景观面积稍小，设计感不强，且绿化呈现效果一般；
6、地下停车场照明一般，地下入户大堂/通道过于简单；
交房流程
11月30日~12月2日，这次交付共计6栋楼，购房合同上约定11月30日交房，实际也是准时交房。
从小区外围即可看到交付的红色装饰“心归家至 幸福启航”，主要通道/单元门口都铺设了红地毯，交房办理手续区设置在小区中庭位置，也有部分等候座椅和茶水。
（但现场显著位置并没有张贴一书一表，不够规范）
交付流程还不算繁琐，也可先验房再交纳其他费用，有1名工程人员陪同验房负责记录问题。
商品房物业费为2.68元/平米/月，从12月5日开始计费，另外车位管理费60元/月。（回迁房/合作房物业费为2.48元，车位管理费50元，两者有一定差异可以理解）
与之前碧桂园kcc云南映象云彩交付类似，本案交付也只提前一两天通知，导致业主略有不满。
或许是本次交付也确实比较匆忙，没有做到交房即交证，契税业主可以自行前往相关部门缴纳。
接房礼物是一个小型工具箱。
楼栋内外
就楼栋外立面颜值来说，龙腾世家的楼栋不够“洋气”。
外墙颜色没有毛病，白+灰的配色也符合当下昆明楼市主流，但楼体的上半段基本以白色为主，下半段基本以灰色为主，加之阳台为金属栏杆，没有大面积窗户玻璃增加通透感，就显得楼栋不那么高大上了。
（从外围看楼栋）
（16号楼临街外立面，该楼栋只有20层，其他楼栋均为34层）
同时连廊位置（北侧外立面）过长，期间还有柱体，中户大门就在过道上。
入户大堂/单元门的款式风格与之前我们见到的碧桂园其他项目高度一致（春城映象、御龙半山等）。
001号研究员认为“大堂和单元门款式与整体楼栋风格不太协调”，理由是“单元门上方的石材（或类似材质）的颜色偏黄白，同时风格/元素比较复杂，不太适合龙腾世家这也简约款的楼栋，更适合碧桂园其他小区偏黄色的楼栋外立面。”
入户大堂的水晶吊灯，类似家装款式（与云南映象云彩同款），地砖和墙砖稍微做了点花样，地面采用黄白相间地砖+黑色波打线，墙面也做了多色造型，风格不够时尚。
（这个水晶灯我们在前几天的云南映象云彩一文中也有看到同款）
比较疑惑的是一楼入户大堂/走廊内/电梯等候区，消防喷淋管道外露，业主一抬头就能看到红色+黄色颜色不同/粗细不同的管道，类似管道在楼上的连廊位置也能看到，观感确实略差。
（一楼电梯间拍摄，过道内有这样的管道，观感略差）
楼上的电梯间等候区，与一楼入户大堂类似，为黄白相间的地砖款式。
连廊位置，两侧均为普通金属栏杆，连廊位置距离中户墙体距离2.759米（算是比较宽的），但与旁边的设备阳台还是比较接近的。
（连廊位置距离中户墙体距离2.759米）
（连廊顶部也有管道，注意这个地砖，接下来还会在室内见到）
（墙面为白色墙砖，有点类似日常家用卫浴墙砖的款式）
也注意到从连廊到业主家门口的过道上有一小截台阶，可能也有点防水的意思吧，但若是防水处理，会不会太高了？ 业主出入上难免会磕碰绊脚。
步梯间为水泥铺地，墙面刮白。
室内部分
（因灶具、净水器等暂未安装看到实物，这里打分暂未0）
入室门品牌采用步阳防盗门，外观比较简单，没有什么花纹/装饰，颜色为红褐色；密码锁采用三星（这个品牌在交房探盘中比较少见到）。
客厅净高2.73米，在2022年接房的项目中，这个高度属于正常水平。
进入室内后发现龙腾世家的地面瓷砖与最近我们看到的碧桂园其他项目（御龙半山/春城映象等）不太一样，反倒是跟碧桂园早期交付的kcc云南映象一期一样，采用的是白底+灰色石纹款式，边缘处有黑色+黄色条纹的波打线。
（客厅、卧室均为吊顶，虽吊顶不一定符合所有业主偏好，但这样一来就没有其他灯具了，餐客厅较大仅有2个灯具的位置可能不太够）
但是踢脚线又为灰色，仔细观察后会发现踢脚线和地板的风格有点过于混搭了。
（黑、白、灰、金，四种颜色，搭配上个人感觉不太协调）
除了客厅地砖还稍微看得过去之外，相对来说，龙腾世家的室内地面瓷砖、木地板的款式显得很简约。
（厨卫、阳台地砖款式过时，没什么质感）
其中，厨卫、阳台的地砖款式比较老气，色调有点偏杏色（类似橘猫那种黄色）。
另外，卧室的木地板颜色也比较深。
室内门门框没有到顶，门款式的颜色比较深（这个深色反而比较好搭家具），也有金属款式。品牌依旧是现代筑美，类似的款式我们在御龙半山也见过。
再来看厨卫，整体橱柜、墙砖、地砖颜色较浅，也比较少看到纯白的橱柜（还是光面的），配套有一个老板的立式洗碗机；水槽为品牌bravat（贝朗）的双槽。
烟机品牌为老板，也有净水器和灶具，但都尚未安装，没有看到款式。
橱柜有三种拉篮。
厨房水槽为双槽设计，比一边是水槽一边是洗碗机的款式更方便一点。
总体上因为厨房外接阳台，这一面有窗户和外推门，导致厨房操作台面空间略显不足。
与其他碧桂园项目采用自家旗下蓝气球卫浴不同，龙腾世家采用了bravat（贝朗）智能马桶。（这个品牌这次还用得挺多）
花洒/五金件为摩恩，比较可惜的是两间卫生间的花洒不仅没有顶喷，还没有升降功能，看着非常简易，但是是恒温花洒，这一点算是不错的考量。
（两个卫生间的花洒都是这款，实在是太简易了）
卫生间地柜款式比较简单，带镜柜，但就空间来说，洗漱柜操作台的设计还能更大点（主要是卫生间空间也并不小）。
（卫生间窗户用的是磨砂玻璃）
两个卫生间都配有纸筒架、毛巾架，这算是人性化的细节上都做了充分考量。
总的来说，从入户门/智能锁/洗碗机/马桶/水槽等配置来说，龙腾世家的室内精装略超出碧桂园其他项目水平（御龙半山、春城映象），或许也与项目的定价有关。
但依旧保留了开发商碧桂园精装一贯的风格，如不配套玄关柜、设计风格、硬装材料（室内门、地柜品牌、室内门锁、塑料地漏等）。
（主卧窗户稍小）
（一键报警器的开关，少见的面板设计，上图中最右侧）
这次W先生家的室内工程方面，相对问题较少，主要是踢脚线、个别瓷砖空鼓、次卧室门闭合不严等问题。
公共部分
如果说室内部分还算过得去，那么公区部分是让w先生最不满意的地方。
首先，小区最大的缺点，没有一个像样的大门。这个问题不知道会不会和御龙半山龙和苑项目一样完成后期优化了。
（小区主要出入口，右侧道闸为车行出入口）
龙腾世家a4地块目前仅有一排道闸门禁作为行人出入口，两侧也无项目的显著标识，也难怪业主有意见了。
交房当天大门前铺设了地毯（无法看清地面情况），但实际步行下来发现还是有些坡度的。
如今，从大门位置的现状来看，大门位置两侧楼栋比较靠近，加之楼栋和现有大门距离教场东路也较近，前后左右并未有什么缓冲地带，已然比较拥挤。（不确定是否就是开发商没有修建正式大门的原因）
具体可看下图：
（出入口位置连带停车场出入口的位置宽度仅有18米左右，红色箭头位置，图为小区规划图）
第二，受地块整体面积限制，绿化景观少，且呈现效果一般。
整个a4地块占地面积仅有17亩左右，3栋住宅，楼栋沿教场东路布局，整体绿化面积本身不大，同时，中庭景观被自家小区内的3栋楼和隔壁小区2栋住宅包围在其中（楼间距偏小），空间就不太开阔。
（前方楼栋即为隔壁小区）
（这里也可看出楼栋的楼间距）
故，绿化景观的呈现上，确实心有余而力不足。
进入大门后一片草坪加上带有龙腾世家logo的景墙，层次分明的灌木，颜色各异的植被，也用了银杏、红枫等乔木搭配，这里是小区颜值较高的区域。
这块景墙后就是小区的中庭了，期间蜿蜒的一条小道，因冬季原因银杏树叶片稀疏，以草坪为主，就显得绿化丰富度偏弱了。
（其实本身树种并不少）
楼栋单元门两侧的绿化造景也有多层植物，包括桂花树、海棠等，灌木也有不同颜色，但因为修剪效果还有季节性的原因，呈现出的效果一般般。
（类似灌木球没有修剪好，还不够圆/有线条感，加之草坪内落叶较多，长势一般，绿化效果呈现一般）
从小区内部主要通道来看，两侧绿化面虽并未有较大景观呈现，简单的硬质铺地+塑胶跑道。
第三，公区基本设施和配置较为简单。
小区设置有儿童游乐区、休闲廊架区，设施不多。
休闲廊架位于中庭，空间稍小，暂时没有摆放休闲桌椅，但毕竟小区稍小，这一区域也还可以。
（廊架的风格）
（休闲廊架正前方为一条景观步道）
儿童游乐设施与成人的健身器材混在一起，整个区域面积稍小。
（儿童游乐区旁边就是16栋了）
暂时没有固定垃圾桶（有大的塑料垃圾桶）、宠物便便箱、休闲座椅等，后期应该会陆续配置到位。
（监控探头）
停车场和其他配套
停车场车位宽度和车道宽度能满足基本要求。
首先，地下入户通道在装修上与停车场并未有太多区分，简单的刷墙+绿色涂料标识，没有贴墙砖+地砖。
（上图为负一楼电梯厅通道口，没有明显装饰区分）
（负一楼入户大门）
其次，停车场照明问题。
与前几天已发布探盘文章碧桂园kcc云南映象云彩的地下停车场相差比较明显。
小区的重磅配套莲华小学已经开学（前文已经提到，这里不多提）。
另外，小区的社区底商也颇有争议。
从外围看，小区的社区底商外被围栏/护栏围住，导致底商实际上并不临街。
从上图也可看出，底商与街道路面有一定高差，然后加了一层护栏（也有可能护栏/栏杆是为了安全）。无论如何，实际上的人行横道与商铺并不能直接连通。
这里不少商铺业主也有反应，认为开发商前期销售提到的“临街”商铺并不符实，不知道后期会不会有相应的解决对策？我们会持续关注。
（非商品房地块楼栋，基本为开放式小区）
话说回来，昆明停滞的项目不少，甚至还有更坎坷漫长的，但顺利解决的且如期交付，龙腾世家算是其中之一，且不论交付品质细节，碧桂园的社会担当还是值得肯定的。
当然这也离不开各级政府的努力协调、众多业主的奔走呼吁、开发商碧桂园的大力支持。
但龙腾世家a3/a4地块毕竟作为商品房对外销售，价格也不便宜，考虑到w先生2021年单价1.7万多的购入价格，这样交付你觉得如何？
END
点赞云南好房 一起买到好房！